房产销售新花样：负首付

编者按：本文来自微信公众号“索骥合规”（ID:gh_2c7979aa193d），索骥合规网授权发布。

“买房不用花钱，银行还会给你钱”，这种魔幻的现象，出现在最近的房产市场中。

楼市一片低迷，为加速销售，开发商各类花式销售轮番上演，可谓是绞尽脑汁，花样百出。

贷款方面从接力贷到合力贷再到连心贷，首付上也没少下功夫，零首付、负首付等营销套路层出不穷。

“负首付”，从字面意思来理解，就是买房不但不需要给首付，还能获得一笔首付款。这种“天上掉馅饼”的事，是好事吗？

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“负首付”是怎么操作的

“一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元。客户一分钱不出，还能倒拿1万元首付款。”

这是重庆市巴南区某中介在其朋友圈发布消息。值得注意的是，这种“负首付”的营销话术，已经在多个社交平台出现。

买房不仅无需付首付，还能倒拿装修款。听起来是不是很心动？

在心动之前，你需要先好好了解下“负首付”。“负首付”的营销模式，通常有两种操作方式：

其一是阴阳合同。开发商和客户签两套合同，在明面上的合同，房产公司先给购房者开取发票，证明购房者已如数缴纳了首付，可以凭此去银行贷款。另一套私底下的合同，明确写着让客户先交首付再返款。

其二是开发商提高房产的售价，用高出实际价格的售价帮助客户增加贷款数额。比如市价150万的房子，开发商找到评估公司，评估了200万。按照评估公司评估的200万来说付首付70万，可向银行贷款130万。开发商按照市价150万卖掉房子，再把多余的银行贷款返给客户，就实现了房子的负首付。

看明白了营销模式，你就知道：“天下没有免费的午餐”这个真理，适用于所有的商业活动中，“负首付”的坑很大。

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“负首付”暗藏的玄机

从上文两种营销模式来看，“负首付”实际上是披着“高评高贷”外皮的“狼”，而“羊毛出在羊身上”，所有成本以及风险的最终承担者，其实都是购房者自己。

这其中，有两个很明显的“坑”需要注意。

1.明降暗升，提高贷款月供额度

看上去负首付一番操作下可以减少购房者的资金压力，还有“装修款”拿，好处多多。其实背后隐藏着“高评高贷”。

“高评”就是抬高房子的评估值，“高贷”就是贷款额高于房子的真实交易价格。为实现这一目的，便要搞“阴阳合同”。

实际上，“负首付”并没有降低购房价格，房屋合同总价被做高后，反而提高了贷款月供额度，加重了购房者经济负担。

2.涉及骗贷等不合规行为

“负首付”往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。

对于购房首付比例，相关部门有明确规定。“做高合同总价”、首付贷等行为均属违法违规，而且零首付、负首付，完全是在恶意套取银行贷款，给金融系统埋下了天大的风险。

此外，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款，购房者很有可能要面临钱房两空的局面。

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不合规经营催生“负首付”

近几年来，我国中央政府和金融监管部门在有效防控系统性金融风险方面采取了种种有效措施，尤其是对高杠杆的房地产行业采取的一系列管控措施，为防范和化解系统性金融风险作出了重大贡献。这也间接导致了依靠高杠杆模式繁荣发展的房企难以为继。

各类“零首付”“负首付”现象的背后，是房地产市场下行的现状。需求端疲软，便催生出了各类的营销噱头。

根据克而瑞披露，2022年69家典型上市房企，有34家房企净利润亏损，占比将近一半，较2021年的10家净亏损情况进一步扩大，其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百亿元，另外连续两年净利润亏损的企业有9家。

“负首付”之所以出现，是因为房产市场太差，房产中介为提高成交量，想出来了这种“歪点子”。

于是，开发商和银行双赢，只有购房者受伤的世界达成了。还是那句话，天下没有免费的午餐。随着房产销售的合规监管趋严，“负首付”现象一定会被叫停。