天下苦房产中介久矣

编者按：本文来自微信公众号“索骥合规”（ID:gh_2c7979aa193d），索骥合规网授权发布。

房子是中国家庭最核心的资产，这个核心的资产在交易时，体验往往极差。

体验差在哪里？房产中介超标收取佣金、签阴阳合同、私下做“二道中间商”和泄露用户信息等不合规之处，我想大家多多少少都碰到过。

而另一边，贝壳等一众房产中介公司，又赚钱赚到手软。说一句“天下苦房产中介久矣”不过分。

01

房产中介的暴利

要了解房产中介有多暴利，看看贝壳的财务数据就知道了。

2022年，贝壳的账上趴着194亿现金，如下表。这还没完，它账上还有62亿受限制现金，以及355亿短期投资，如果把这三项加起来，可以说贝壳账上有611亿元。

图源：choice，索骥合规整理 

那么，贝壳账上为什么会有这么多钱呢？看看它的收入情况你就懂了。

即使是疫情的头两年，贝壳营收照样爆发式增长，从2019年的460亿元到2021年的808亿元，增长76%。如果不是恒大带崩了中国房地产的2022，贝壳的营收还要往上冲。

图源：choice，索骥合规整理

贝壳营收的增长，不仅速度快，质量也不错。2020-2022年其经营现金流净额（真正能衡量企业盈利能力的指标），合计为214亿元，而同期经调整净利润为109亿元。较好的现金流，是贝壳账面资金雄厚的原因。

贝壳的暴利是房产中介行业的A面，而行业的B面是诸多不合规的乱象。

02

房地产中介行业乱象丛生

关于房地产乱象，中介佣金，首当其冲！

以北京某房地产经纪服务机构2.7%的服务费率计算，一套1000万元的房子，中介费约27万。

中介做成这样一单，就像爱马仕导购刚卖给土豪Birkin、Kelly、Herbag等一后备箱经典包包，绝对可以闭店大庆三日。

然而这样的定价显然不合规！

中介收费标准，最早依据是九五年《关于房地产中介服务收费的通知》中的规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收——2.7%显然超标了。

那中介机构要狡辩了：北京执行的是2014年更新后的收费标准，即少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮（不超过10%），2.5%*1.1=2.75%，还没超标。

我就问了，1000万价格的房子是少数特别复杂的吗？1000万=10万/平×大三房。大三房指100平米左右的房子。这种规模的交易到底复杂在哪里呢？

房产中介的佣金问题只是最常见的问题，行业不合规还包括：不按规定签阴阳合同，发布“虚假房源”信息，私下做“二道中间商”（洞悉供需双方急迫成交的信息之后，中介压低卖家价格，抬升买家价格），泄露（交易）用户信息等等。

03

合规经营才能生存

5月8日，住房和城乡建设部和市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题，提出了具体要求。

消息一出，房地产经营公司贝壳（BEKE.US）美股盘前一度跌超8%。

行业不断的发展成熟，随着监管部门对行业的介入，立法等手段，行业在内卷上会温和一些。

若想在竞争中夺取市场份额，不被洗牌出局，只有通过“强健自身肌体”，提升客户服务体验去赢得市占，而这些改变，都需要前提：合规经营。

根据《关于规范房地产经纪服务的意见》，房地产中介合规经营应做到以下几个方面：

1.从业主体管理合规

《意见》中明确指出，加强从业主体管理。市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

2.经纪服务内容合规

《意见》要求，要明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

3.经纪服务收费合规

（1）分档定价

《意见》指出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

（2）不得混合标价和捆绑收费

《意见》要求，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

（3）严禁操纵经纪服务收费

《意见》要求，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

4.加强个人信息保护

《意见》指出，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。